با گسترش شهرسازی و ساخت و ساز بسیار در شهر و از طرفی وجود مشکلات و مسائل اقتصادی و هزینه‌های زیاد ساخت و ساز درخواست صدور گواهی عدم خلافی ساختمان یکی از درخواست‌های شایع مالکین جهت بهره گیری از تسهیلات و انواع وام‌های بانکی جهت پیشبرد تکمیل ساخت ساختمان است.
البته درخواست گواهی عدم خلافی ساختمان صرفا منحصر به مواردی نیست که مالک قصد اخذ تسهیلات و وام جهت تکمیل ساخت و ساز ملک خود را دارد بلکه این گواهی می تواند کاربردهای مختلفی داشته باشد.
به طور کلی منظور از گواهی عدم خلافی ساختمان گواهی می باشد که صدور آن در مواردی صورت می گیرد که عملیات اجرایی ساختمان پایان نیافته باشد. طبیعتا مطابق با قانون شهرداری صدور گواهی عدم خلافی ساختمان بر عهده شهرداری به عنوان مهم‌ترین مرجع عمومی غیر دولتی می باشد.
درخواست مالک به شهرداری جهت صدور گواهی عدم خلافی ساختمان بایستی با رعایت تشریفات خاص قانونی و ارائه تمامی مدارک لازم و ضروری باشد.
در غیر این صورت شهرداری تکلیفی به صدور این گواهی ندارد اما در مواردی که شهرداری به صورت غیرقانونی و با وجود انجام تمام تشریفات لازم قانونی توسط مالک به صدور گواهی عدم خلاف ساختمان اقدام نمی نماید، طبیعتا در چنین حالتی امکان اعتراض اشخاص ذی نفع از شهرداری و طرح دعوای الزام به صدور گواهی عدم خلافی ساختمان وجود دارد.
با توجه به رایج بودن این دعوا و به قصد آشنایی بیشتر شما با گواهی عدم خلافی ساختمان، در نوشتار پیش رو به بررسی شرایط قانونی ناظر بر صدور گواهی عدم خلافی ساختمان و چگونگی طرح دعوای الزام به صدور گواهی عدم خلافی ساختمان علیه شهرداری می پردازیم.
صدور گواهی عدم خلافی ساختمان
گواهی عدم خلافی ساختمان به گواهی یا مجوزی اطلاق می شود که تحت شرایط قانونی خاصی توسط شهرداری صادر می شود. این گواهی زمانی قابلیت درخواست دارد که عملیات اجرایی ساخت و ساز ساختمان هنوز به پایان خود نرسیده باشد و تا این مرحله از ساخت و ساز بدون هیچ گونه تخلف قانونی بوده است یا اگر مالک در راستای این ساخت و ساز مرتکب تخلفی شده است، جریمه آن را به طور کامل پرداخت کرده است.
یکی از مهم‌ترین دلایل ناظر بر تقاضا و درخواست صدور گواهی عدم خلافی ساختمان توسط سازندگان یا مالکین، درخواست بانک‌ها به اخذ این گواهی و مجوز جهت ارائه تسهیلات و وام ساخت و ساز می باشد.
البته صدور این گواهی در موارد دیگری مانند ساختمان‌های پیش فروش شده و جلب نظر مشتریان به این نکته که روند ساخت و ساز ساختمان تا این مرحله کاملا قانونی و با مجوزهای لازم شهرداری بوده است، کاربرد دارد.
همان طور که گفته شد صدور گواهی عدم خلافی ساختمان با شهرداری است و در صورتی که مالک یا سازنده ملک تمامی تشریفات قانونی لازم برای صدور این گواهی را به انجام برساند اما شهرداری از تکلیف قانونی خود، امتناع کند، شخص ذی نفع می تواند دعوای الزام به صدور گواهی عدم خلافی ساختمان را نزد دیوان عدالت اداری مطرح کند.
گواهی عدم خلافی ساختمان در غالب موارد با گواهی پایان کار اشتباه می شود. گواهی عدم خلافی ساختمان زمانی صادر می شود که ساخت و ساز در مراحل میانه‌ی خود قرار دارد در حالی که گواهی پایان کار پس از عملیات اجرایی ساختمان صادر می شود.
برای صدور گواهی عدم خلافی ساختمان لازم است شخص سازنده یا مالک مدارک خاصی را ارائه کند. از جمله این مدارک می توان به ارائه گزارش مرحله‌ای مهندس ناظر، پرداخت عوارض نوسازی، مدارک احراز هویت، سند رسمی ملک،پروانه ساخت و نقشه‌های مصوب و… اشاره کرد.
در روند صدور گواهی عدم خلافی ساختمان لازم است تا تمامی مفاد پروانه، متراژ عرصه و اعیان ارائه شود. اگر درخواست گواهی عدم خلافی ساختمان در خارج از مدت زمان اعتبار پروانه باشد در این حالت، باید عوارض تمدید پروانه پرداخت شود. در صورتی که ملک اضافه مساحت عرصه و اعیان داشته باشد امکان صدور گواهی عدم خلافی ساختمان وجود ندارد.
دعوای الزام به صدور گواهی عدم خلافی ساختمان
در مواردی ممکن است شخص مالک یا سازنده ملک تمام اقدامات و تشریفات قانونی لازم جهت درخواست صدور گواهی عدم خلافی ساختمان را به انجام برساند اما با این حال شهرداری از صدور گواهی عدم خلافی ساختمان امتناع کند.
در این حالت شهرداری مرتکب تخلف اداری شده است. از آن جا که دیوان عدالت اداری مرجع عالی اداری است صلاحیت رسیدگی به شکایات و تظلمات مردم علیه دستگاه‌های دولتی و نهاد‌های عمومی را برخوردار است.
در این موارد نیز به جهت آن که شهرداری از انجام تکلیف قانونی خود یعنی صدور گواهی عدم خلافی ساختمان امتناع کرده است، شخص متضرر از این تصمیم می تواند دعوای الزام به صدور گواهی عدم خلافی ساختمان را علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری مطرح سازد.
نحوه رسیدگی دیوان عدالت اداری
دیوان عدالت اداری از شعب مختلف بدوی و تجدید نظر تشکیل شده است. برای طرح دعوای الزام به صدور گواهی عدم خلافی ساختمان لازم است تا ابتدا دادخواست تنظیم شود.
دادخواست الزام به صدور گواهی عدم خلافی ساختمان بایستی با رعایت تشریفات و موازین خاص قانونی باشد و عدم رعایت نکات قانونی لازم ممکن است دعوای شما را با قرار ابطال دادخواست یا رد دادخواست مواجه سازد. لذا توصیه ما این است که تنظیم و تقدیم دادخواست الزام به صدور گواهی عدم خلافی ساختمان را به یک وکیل متخصص و مجرب بسپارید.
پس از ثبت دادخواست و ارجاع رئیس دیوان عدالت اداری، شعبه بدوی دیوان به دعوای الزام به صدور گواهی عدم خلافی ساختمان رسیدگی می کند. در مراحل رسیدگی حضور وکیل مجرب و متخصص می تواند بسیار کلیدی و راهگشا باشد.
برای مثال ارائه ادله و مستندات لازم از آن جا که طرف اصلی دعوا یک نهاد عمومی قوی مانند شهرداری است اهمیت به خصوصی دارد. همچنین بهره گیری از امتیازات قانونی مانند درخواست صدور دستور موقت می تواند بسیار موثر باشد.
نقش وکیل متخصص دیوان
وکیل متخصص دیوان عدالت اداری وکیل متخصص و مجربی است که فعالیت حرفه‌ای خود را در زمینه هدایت و پیگیری دعاوی و پرونده‌های دیوان منحصر کرده است. دعاوی مطرح در دیوان عدالت اداری از جمله دعوای الزام به صدور گواهی عدم خلافی ساختمان نیازمند رعایت تشریفات خاصی است که این تشریفات با سایر دعاوی مطرح در محاکم و دادگاه‌های عمومی متفاوت است لذا حضور وکیل متخصص و مجرب لازم و ضروری به نظر می رسد.
در مواردی ممکن است پرونده مطرح در دیوان در خصوص دعوای الزام به صدور گواهی عدم خلافی ساختمان با چالش‌های خاصی مواجه شود و حتی رای بدوی به محکومیت شخص صادر شود. در این حالت است که پرونده در مرحله تجدید نظر وارد ابعاد تخصصی و فنی خود خواهد شد و نقش وکیل مجرب می تواند پررنگ باشد.
جمع‌بندی
گواهی عدم خلافی ساختمان به گواهی اطلاق می شود که در مرحله میانه ساخت و ساز ساختمان، سازنده ملک یا مالک غالبا به منظور دریافت تسهیلات و وام ساخت ساختمان
از بانک، از شهرداری تقاضا می کند. صدور این گواهی نیازمند ارائه مدارک لازم و رعایت تشریفات خاص قانونی است و در صورت عدم رعایت آن، شهرداری تکلیفی جهت صدور این گواهی ندارد اما در مواردی شهرداری بدون دلیل قانونی از انجام این تکلیف سرباز می زند.در این حالت شخص متضرر می تواند دعوای الزام به صدور گواهی عدم خلافی ساختمان را نزد دیوان عدالت اداری مطرح سازد.
طرح دعوای الزام به صدور گواهی عدم خلافی ساختمان در دیوان عدالت اداری تابع شرایط قانونی خاص خود است. در این راستا؛ آژانس حقوقی صلح طلب با برخورداری از کادر مجرب وکلای دیوان عدالت اداری آماده خدمت رسانی شما در خصوص طرح دعاوی در دیوان عدالت اداری خواهند بود.
