درقانون برای اراضی و زمین های موجود براساس قرار گرفتن در موقعیت منطقه و محیط جغرافیایی کاربری خاصی مانند اراضی مزروعی ، کشاورزی ،مسکونی و تجاری و…تعریف و به منظور چگونگی استفاده و نحوه بهره برداری از زمین مشخص شده است که تشخیص آن برعهده جهاد کشاورزی می باشد ؛ هرگاه در نحوه استفاده و بهره برداری و شکل زمین ها و اراضی مزروعی تغییری غیر از آنچه تعریف شده ،حاصل شود کاربری آن تغییر می یابد.
عملیاتی که منجر به تغییر کاربری زمین و اراضی زراعی می گردد
اقدامات و عملیاتی مانند :
- برداشت یا افزایش شن و ماسه
- ایجاد بنا و تأسیسات
- عملیاتی مانند خاکبرداری و خاکریزی، گود برداری ،پی کنی
- دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی
- ایجاد سکونتگاههای موقت
- دفن زباله های واحد های صنعتی
- رها کردن پساب های واحد های صنعتی، فاضلاب های شهری، ضایعات کارخانجات
- لوله گذاری
- عبورشبکه های برق
- انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای غیر کشاورزی
- سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق.
- استخر های ذخیره آب غیرکشاورزی
- محوطه سازی از جمله سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و…
براساس شاخص ترین رکن قانونی جرم تغییر کاربری که درمواد قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و اصلاحات بعدی آن تعیین شده است ، تغییر کاربری کلیه اراضی زراعی، باغها و اراضی که در حکم اراضی کشاورزی هستند ودرخارج از محدوده شهرها و شهرک‌های مصوّب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و طرح هادی روستاهای واقع شده باشند، جز در موارد خاص ممنوع اعلام شده است و تغییر کاربری یک جرم آنی و مطلق می باشد بدین منظور که به محض انجام کوچکترین اقدام ،خلاف کاربری تعریف شده جرم اتفاق افتاده است و برای آن مجازات تعیین شده است که طبق ماده 3 قانون حفظ اراضی زراعی و باغ ها، مرتکب به پرداخت جریمه معادل 3 برابرقیمت روز ملک با کاربری جدید و در صورت تکرار جرم به پرداخت حداکثر جزای نقدی وحبس 1تا 6 ماه محکوم می شود. براساس رای وحدت رویه دیوال عالی کشورجرم تغییر کاربری اراضی جرم آنی و برحسب مجازات پیش بینی شده از جرایم درجه 7 می باشد و برمبنای ماده 105 قانون مجازات اسلامی مشمول مرور زمان می باشد و سازمان جهاد کشاورزی تنها می تواند ظرف 3 سال از تاریخ تغییر ایجاد شده به مراجع قضایی طرح شکایت نماید.
توصیه می شود قبل ازاقدام به خرید یک زمین از شهرداری و سازمان های مربوطه استعلام گرفته وکاربری زمین به طور دقیق مشخص وبه آن توجه نمایید .
نکته :دهیار، عضو شورای شهرو روستا ، کارمند اداره بنیاد مسکن ، مسؤول بنگاه، مدیر شهرک ویلایی نمی توانند و دارای اختیارات قانونی جهت صدورمجوز تغییرکاربری و الحاق زمین به محدوده شهر یا شهرک یا طرح هادی روستا نیستند.
در بخش نامه صادره توسط رئیس سازمان امور اراضی بیان شده است که درخصوص احـداث اتاق کارگری و نگهبانی باغ وباتوجه به آسـیب شناسـی ورصد سامانه وبازدیدهاي میدانی ولحاظ اولویت وزارت متبوع درتولیدمحصولات استراتژیک وکالاهای اساسـی موردنیازکشوربه منظور ایجاد وحدت رویه وجلوگیری از خرد شدن اراضی کشـاورزي و ایجاد قطعات مناسب فنی واقتصادی،شرایط و ضوابـط صـدور مجوز اتاقهای کارگری و نگهبانی برای باغاتی که درحال بهره برداری می باشند به شرح ذیل اصلاح و جهت اجرا ابلاغ میگردد:
صدور مجوز اتاق کارگری و نگهبانی براي باغات با رعایت قوانین و مقررات پیش بینی شده و پس از اعلام موافقت کتبی و تایید سایت پلان توسط معاونت بهبود تولیدات گیاهی آن سازمان و رعایت نصاب های مقرر شده امکان پذیرمی باشد.
الف- باغاتی که دارای سند ششدانگ می باشند یا درصورت تقاضای کلیه مالکین زمین مشاعی یا باغات مشاعی که دارای نسق اصلاحات ارضـی یاکشت موقت می باشند، مشـروط به خرد و کوچک تر نشدن ازمیزان نسق اولیه یا سهام اولیه واگذاری
ب – رعایت مساحت های تعیین شده
نکته : درصورتیکه بـدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه برای زمین و اراضی که مجوز را دریافت و به قطعات کمتر ازحد نصاب فنی و اقتصادی قطعه بندی یا تفکیک شود، مجوز جدید صادر نمی شود.
ساخت اتاق کارگری و نگهبانی بر روی استخرهاي ذخیره آب کشاورزی ممنوع است وبه باغاتی که بعـد از ابلاغ این بخشـنامه در اراضـی شالیزار،یکپارچه سازی ، تجهیز یا نوسازی شـده باشد ، اراضـی پایاب سدها که بدون مجوز مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان احداث شوند برای ساخت اتاق کارگری و نگهبانی مجوزصادر نمی شود.
فنس یا دیوارکشی اطراف زمین های زراعی، باغ بدون ساخت تأسیسات و بدون احداث بنا وصرفاً به منظور حفظ و حراست اراضی زراعی و باغها ، تغییر کاربری غیر مجاز محسوب نمی شود وجرم نمی باشد اما اگر قصد و نیت مرتکب غیر از حفظ و یک پارچگی اراضی و به منظور احداث بناء و تغییر کاربری و یا تفکیک و قطعه قطعه کردن زمینهای مشجر و مزروعی ، احراز شود با تشخیص مرجع رسیدگی کننده وسازمان جهاد کشاورزی مجرم تلقی شده و برابر مقررات مجازات خواهد شد و مرجع نهایی تشخیص موضوع و تطبیق آن با قانون ، بر عهده مرجع قضایی رسیدگی کننده است.
مجازات های تعیین شده :
- قلع و قمع بنا
- پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید
- در صورت تکرار به حداکثر جزای نقدی تعیین شده وحبس از یک ماه تا شش‌ماه
سردفتران اسناد رسمی در صورت تخلف از مقررات قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها به ۶ ماه تا ۲ سال تعلیق ازخدمت محکوم می شوند.
درخواست مجوز و بررسی ضرورت تغییر کاربری در کمیسیونی با ریاست سازمان جهاد کشاورزی وبا حضور نمایندگان مدیر اموراراضی ، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی ،مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان ونماینده استاندارتشکیل وظرف 2 ماه با اخذ استعلامات لازم از سازمان های ذی ربط وکسب نظر دستگاه‌های اجرایی وبا رای اکثریت حاضرین تصمیم گیری می شود وبه متقاضی اعلام می شود وبه اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان برای صدور گواهی واریز ۸۰ درصد ارزش روز زمین و یا باغ اعلام می شود.
برای زمین مالک کم درآمد با مساحت کوچک واگربخش هایی از این اراضی را به فعالیت های کشاورزی و دامی اختصاص یابد از پرداخت عوارض معاف می شود.
اخذ نامه برائت جهاد کشاورزی | وکیل تضمینی
توصیه می شود قبل ازانجام هرگونه اقدامی با مشاوره و همراهی یک وکیل متخصص و تضمینی امور ملکی و متبحر و با تجربه اقدام نمایید که تجربه و مهارت و آشنایی و تسلط او به قوانین مربوط به جهاد کشاورزی و روند و نحوه رسیدگی به پرونده ها موجب دست یابی به نتیجه می شود و با ارائه راهکاری اصولی و انجام اقدامی درست و به موقع و تقدیم لایحه محکم وحرفه ای حکم برائت محکوم را از جهاد کشاورزی می گیرد و از تحمیل هزینه و خسارت سنگین و جبران ناپذیر جلوگیری می کند.
